寶龍地產(chǎn)總裁 許華芳

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳 發(fā)自上海

為了維持資金鏈的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，中小房企在調(diào)控基調(diào)下，紛紛施展花樣融資術(shù)。

10月14日晚間，寶龍地產(chǎn)于發(fā)債、資產(chǎn)證券化等財(cái)技之外，以閃電配股的方式，在其融資圖譜上又增一筆。

公告信息顯示，寶龍地產(chǎn)以“先舊后新”方式配售1.466億股新股，股份占擴(kuò)大已發(fā)行股份總數(shù)約3.54%，配售價(jià)較昨日收市價(jià)5.91元折讓約8.63%。

寶龍此次配售交易中，賣方按每股5.40港元的價(jià)格配售1.466億股現(xiàn)有股份；同時(shí)，寶龍地產(chǎn)按同樣的價(jià)格向賣方配發(fā)及發(fā)行合計(jì)共1.466億股新股份，交易的所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為7.814億港元。

配股背后的許健康身影

交易中提及的“賣方”，為天龍控股有限公司，它背后的全資擁有者，是寶龍目前的董事會(huì)主席許健康。

許健康在先配售后認(rèn)購(gòu)的操作中，本質(zhì)上是為寶龍擴(kuò)股融資，一出一進(jìn)之后，許健康所持的2846.5萬(wàn)股股份及黃麗真（許健康的配偶）所持的280萬(wàn)股股份將由約45.95%減少至約42.29%，并將于認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后增加至約44.33%。而股本交易后，資金能迅速注入上市公司。

圖片來(lái)源：財(cái)華社

自2009年上市以來(lái)，許健康逐漸退居幕后，其子許芳華接過(guò)公司的經(jīng)營(yíng)火炬，但寶龍的部分融資中，仍可以看到許健康夫婦的身影。

例如2016年9月，許太太（即黃麗真）與寶龍多家全資附屬公司訂立買賣協(xié)議。據(jù)此，黃麗真以總代價(jià)約1.02億元人民幣購(gòu)買寶龍多家附屬的相關(guān)物業(yè)。該等物業(yè)包括別墅、公寓、停車位等，所得款項(xiàng)將用于寶龍地產(chǎn)一般營(yíng)運(yùn)資金。

再往前追溯，2011年9月，寶龍地產(chǎn)宣布向中國(guó)人壽信托發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資10億港元，而許健康也抵押其占已發(fā)行股本的19.66%股份作擔(dān)保，利息率達(dá)13.8%。

這一波操作意味著，即使已讓許華芳接班，但許健康夫婦仍然心系兒子掌管下的寶龍地產(chǎn)。近幾年寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比基本在1左右浮動(dòng)，這一定程度反映了寶龍地產(chǎn)的償債壓力，許健康等從旁提供助力，也在情理之中。

2019年上半年，寶龍地產(chǎn)銀行借貸增長(zhǎng)了11.7%，現(xiàn)金余額則增加了24.8%，這使其凈負(fù)債率較2018年末下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)至91.4%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也較2018年末下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

然而，對(duì)于以商住地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的寶龍地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，仍需要源源不斷的融資輸血，來(lái)滿足其發(fā)展需求。

下半年，寶龍地產(chǎn)融資動(dòng)作依舊頻頻。包括發(fā)行5億元第二期中期票據(jù)、簽訂最多2億元雙幣貸款融資、擬發(fā)行1.7億美元票據(jù)、于上交所掛牌9億元CMBS等，都可以窺探它的融資步伐。

此次股本融資，寶龍地產(chǎn)表示，所得款項(xiàng)凈額擬在未來(lái)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)作業(yè)務(wù)發(fā)展，或投資及集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金用途。這對(duì)于進(jìn)一步拓展商業(yè)項(xiàng)目、志在分拆商業(yè)輕資產(chǎn)板塊上市的寶龍地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又是一次現(xiàn)金流的補(bǔ)充。

許華芳商業(yè)換步

房企的融資主線，常常會(huì)關(guān)聯(lián)到他們的業(yè)務(wù)模式。對(duì)于寶龍地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，“商業(yè)”就是其標(biāo)簽之一，而目前主持商業(yè)大局的，正是公司的總裁許華芳。

幾年前，在許華芳接手寶龍地產(chǎn)后，就全面制定了寶龍的加速跑戰(zhàn)略，其2011年曾對(duì)外披露，寶龍持續(xù)看好國(guó)內(nèi)三四線市場(chǎng)，未來(lái)五年之內(nèi)寶龍城市廣場(chǎng)要建成100個(gè)。隨后，寶龍廣場(chǎng)迅速在全國(guó)三四線城市鋪排布局。

但此后的2013年，由于意識(shí)到三四線城市項(xiàng)目的劣勢(shì)，許健康坦言“計(jì)劃已有些許改變”，而許華芳也轉(zhuǎn)換了口徑，表示將戰(zhàn)略性進(jìn)入一、二線城市。2015年，許華芳再次提出“朝多元復(fù)合化方向邁進(jìn)”；隔年，寶龍迎來(lái)了新五年規(guī)劃。

規(guī)劃提及，確立了商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，在五年內(nèi)成為商業(yè)營(yíng)運(yùn)專家、品質(zhì)地產(chǎn)行家和資產(chǎn)管理贏家。酒店、文化、投資作為寶龍除商業(yè)地產(chǎn)外的三大輔業(yè)板塊，遵循“盈利第一，協(xié)同第二、活力第三”的原則進(jìn)行發(fā)展。

但也許為了從規(guī)模中尋求話語(yǔ)權(quán)，2016年寶龍地產(chǎn)也發(fā)力住宅地產(chǎn)。以收入口徑來(lái)看，2019上半年物業(yè)銷售占比85.7%，其中住宅占比70.5%，而2016年該項(xiàng)數(shù)字僅為27.2%。這表明，許華芳心里的天平，已在商、住之間有所轉(zhuǎn)換。

2018年1月，許華芳履歷表上再添一個(gè)職務(wù)，彼時(shí)的他，接替王壽慶成為寶龍商業(yè)集團(tuán)的總經(jīng)理；一年半之后，寶龍地產(chǎn)對(duì)外宣布，擬分拆寶龍商業(yè)于港交所主板獨(dú)立上市。

寶龍商業(yè)招股書(shū)顯示，2016年至2019年上半年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到99.1%、94.5%、89.4%、86.6%，雖然近兩年有所下降，但是仍然高于行業(yè)平均水平。據(jù)此，部分業(yè)內(nèi)人士分析，寶龍地產(chǎn)分拆商業(yè)板塊，主要是為了在融資、財(cái)務(wù)指標(biāo)改善方面給上市公司減壓。

寶龍地產(chǎn)的商業(yè)板塊已初具規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截止2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的商業(yè)廣場(chǎng)達(dá)36家，在管輕資產(chǎn)項(xiàng)目3家，2019年暫無(wú)輕資產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

隨著土地商業(yè)配套條件增多，商業(yè)也在為寶龍地產(chǎn)的拿地提供助力，2019年上半年，寶龍地產(chǎn)平均土地成本僅為2701元/平方米，僅為今年前八個(gè)月累計(jì)銷售均價(jià)的16.5%。

盡管許華芳在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“沒(méi)有沖規(guī)模的沖動(dòng)”，但商業(yè)板塊仍有其發(fā)展的目標(biāo)。下半年，寶龍將新開(kāi)6家商場(chǎng)，年底大概會(huì)超過(guò)45家；2020年開(kāi)10家，會(huì)超過(guò)55家；2021年規(guī)劃開(kāi)9家，累計(jì)會(huì)超過(guò)64家。

如今，在住宅、商業(yè)共同發(fā)力的情況下，寶龍地產(chǎn)更渴望融資帶來(lái)的現(xiàn)金流。對(duì)于此次股本融資的所得凈額的用途，寶龍表示，尚未確定任何特定投資或收購(gòu)目標(biāo)。這個(gè)謎底，或許需要寶龍后續(xù)的市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)揭曉。

文章來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)